Jag har tidigare skrivit om Sparandets tre ben här på bloggen, och även skrivit en artikel till Kapitalnet om det samma. Det är en modell där sparandet delas upp på Räntebärande, Aktier och Reala tillgångar. Nu när jag har använt modellen ett tag har jag ändrat min uppfattning lite vilket jag tänkte skriva några rader om här.
Till en början tyckte jag att det var en bra idé att hålla fördelningen mellan alla ben konstant, dock inte nödvändigtvis med lika stora ben. Jag tyckte fördelningen 20/30/50 passade bra, men påpekade att det är ytterst individuellt. Nu har jag emellertid lyft ut Räntebärande ur ekvationen.
Som räntebärande har vi en buffert och pengar vi sparar till något relativt nära föreliggande köp. Bufferten har jag bestämt att den ska vara tre månadslöner efter skatt. Ökar lönen ska också bufferten öka. När vi sparar till något större, t.ex. ett nytt tak, så anser jag att vi har råd med det när bufferten har ökat till den summa jag räknar med att det kostar minus den grundbuffert på tre månadslöner som jag alltid vill ha. Därför är det svårt att relatera detta till övrigt sparande och den får leva sitt liv på sidan om med målbelopp istället.
Mellan dom andra benen har jag dock bestämt mig för att ha en någolunda statisk fördelning. Där har jag valt att jag ska ha aktier för hälften så mycket som jag har reala tillgångar. I mitt fall är reala tillgångar det hus vi har, och jag räknar värdet på mina reala tillgångar som husets köpeskilling minus kvarstående bolån. Det förhållandet får råda tills vi kommit ner i en belåningsgrad på taxeringsvärde*1,33. Mer om det i artikeln Amortering på Kapitalnet. När jag nått det målet kommer jag nog låta aktiebenet växa sig större.
För tillfället har vi hur som helst en förhållandvis stor månatlig amortering på 5.000 kronor och ett månadssparande i fonder på 1.500. Jag har alltså en förväntning på att marknaden ger mig 1.000 kronor varje månad i form av värdeökningar. Gör den inte det köper jag mer, ger den mig mer säljer jag av. Jag har dock en toleransnivå på 10% för att inte behöva handla hela tiden, men skulle värdet på aktiebenet bli 55% av reala tillgångar är det läge att sälja av något och skulle värdet sjunka till 45% är det dags att handla något.
Pengar som frigörs eller handlas för kommer till och från bufferten. Skulle bufferten överstiga målbeloppet med råge kan den användas till extra amortering på bolånet. Skulle bufferten istället krympa för mycket blir det problem. Det är därför viktigt att dom fasta beloppen för amortering och månadssparande är tillräckligt små för att du ska få pengar över varje månad. Än så länge har det gått bra för oss!
Sparandets tre ben (Kapitalnet)
Amortingstakt (Kapitalnet)
Månadsspara (Kapitalnet)
Mycket intressant.
SvaraRaderaJag har inte tänkt i de här banorna, men ska ta med det i min plan 2008.
Hoppsan nu räknar du väl lite galet..
SvaraRaderaDina reala tillgångar kan nog inte tänkas vara huset värde minus lånet. Då det inte är denna summa som då får en real avkastning på.
Förenklat räkneexempel
Hus värt 2 Mkr
Bolån 1Mkr
Aktier 1 Mkr
Räntebärande 100 kkr.
I detta fall som du räknar har du då:
Realtillgång 1Mkr
Aktier 1 Mkr
Räntebärande 100 kkr
Procent
Real 48%
Aktier 48%
räntebärande 4%
En uppgång på fastighetsvärdet och aktier skulle i så fall väga lika.
Men i själva verket har du:
Realtillgång 2 Mkr
Aktier 1 Mkr
Räntebärande 100 kkr
Skulder 1Mkr
Exponerings vid värdeförändringar:
Real: 65%
Aktier: 32%
Räntebärande:
En värdeuppgång på 10% för ditt hus motsvarar såldes en dubbelt så store värdeökning som en 10% uppgång på aktierna! du är dubbelt så exponerad mot fastighetspriserna mot vad du kanske tror.
Dina skulder drabbar ju som bekant hushållsekonomin och lånet är lika mycket ett lån på aktier som på fastigheter då du mycket väl skulle kunna sälja dina aktier och betala av bostadslånet.
Ett tips kan vara att titta på Lundbergs redovisning så tror jag bilden klarnar. Lundbergs är ett diversifierat investeringsbolag som äger både fastigheter och aktier.
Tillägg:
SvaraRaderaReal nettotillgång dubbelt så stor som aktier.
Ex.
Fastighet 2 Mkr
Lån 1 Mkr = "Real nettotillgång" på 1 Mkr
Aktier 500 kkr
Räntebärande 100kkr
Vilket då ger dig en exponering på 4ggr mot fastighetmarknaden kontra aktier.
Om du skulle ha en belåning på 75% av huset:
ex.
Hus 2 Mkr
Lån 1,5 mkr ="real nettotillgång" 500 kkr
Aktier 250 kkr
Räntebärande 100kkr
Så innebär detta att din exponering nästan blir 8-9 ggr så stor mot fastighetspriserna som mot aktiemarknaden.
Hej Cristoffer!
SvaraRaderaJag är väl medveten om det där, men gillar det inte! Som jag skriver i artikeln på Kapitalnet:
"Egentligen är dock hela husets värde, två miljoner, en real tillgång och skulden en minuspost i kategorin räntebärande. För mig känns slutresultatet mer intressant om jag räknar så här. Välj själv hur du vill göra."
Anledningen till att jag inte gillar det är så klart att jag inte gillar resultatet att ha så stor exponering mot bostadsmarknaden... Ett problem som inte går att åtgärda utan att bosätta mig i ett torp i Norrland istället.
Det känns därför bättre att räkna på det här sättet, även om det är felaktigt.
Hej!
SvaraRaderaJag måste hålla med Cristoffer att ditt resonemang är lite missvisande.
Om du t ex skulle låna pengar till aktier så skulle, enligt din modell, inte din riskexponering mot aktiemarknaden bli större, i linje med ditt angående din exponering mot bostadsmarknaden.
Du får naturligtvis göra som du vill, men exponeringen minskar inte för att man räknar på ett ovanligt sätt.
Ditt sätt att ha fasta förhållanden mellan olika tillgångar är nog annars ganska klokt. Det är alltid bra att göra upp regler för sig själv när det gäller investeringar.
mvh Charlie
Själv har jag löst det på så sätt att jag slutat räknat på "min förmögenhet".
SvaraRaderaEn boende har jag för att bo i, inte för att tjäna pengar på. Belåning av boende skall ses ur två perspektiv tycker jag. Risk, dvs att man själv under alla förhållanden måste kunna ha råd att bo kvar. Dvs räntekostnader. Har man inte denna säkerhet idag är amortering ett bra sparande. Den andra aspekten är att lånet på boendet skall sättas i relation till värdet.
Med dagens fastighetspriser tycker jag personligen inte att man bör belåna över 50%. I värsta fall om det blir ordentliga rass är det annars banken som kommer bestämmer hur mycket du skall amortera och inte jag själv. Inte kul jag verkligen känna sympati med alla amerikanska och brittiska hushålls som nu börjar komma i trångmål pga av ökade amorteringskrav från bankerna.
"Avkastningen" på ett boende uppskattar jag till över tiden till inflation dvs några pengar kan man inte tänkas tjäna på ett boende men givetvis är det ett mycket bra sätt att bevara pengar. Inte minst är detta bra pengar den dagen man vill byta boende.
Räntebärande tillgångar ger trygghet dvs ett "sparande" för att kunna resa, leva, lägga om taket osv. Självfallet skall alltid också ha en väl tilltagen buffert.
Aktier och i vissa fall olika räntebärande tillgångar sparas i för att tjäna pengar och öka sitt välstånd. Givetvis kan man också "nalla" i från dessa pengar när man köper saker också. Själv köpte jag t.ex. en ny bil i somras som jag tog en del av från depån.
För min del känner jag inget behov av att räkna hur mycket pengar jag har utan det viktiga är dessa delar.
Hej igen,
SvaraRaderaDet är inte så mycket för att räkna på min förmögenhet som jag har strategin. Det är mer för att hålla någon form av kontrollerad balans mellan sparande och amorterande. Har efter kritiken här funderat på hur jag skulle kunna omdefinera strategin för att det ska bli mer "sanningsenligt", men har inte kommit på något som jag tycker känns bättre.